🏛️ İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i şüyu davası, Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen ve paylı ya da elbirliği mülkiyet ilişkisini sona erdirerek bireysel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması halinde gündeme gelir. Sayfamızda, izale-i şüyu davasının hukuki dayanakları, dava süreci, tarafların hak ve yükümlülükleri ile uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar mevzuat atıflarıyla açıklanacaktır.

2. Hukuki Dayanaklar

2.1 Türk Medeni Kanunu (TMK)

İzale-i şüyu davalarının temel dayanağı Türk Medeni Kanunu’dur. Özellikle aşağıdaki maddeler bu dava türüyle doğrudan ilişkilidir:

TMK m. 688-692: Paylı mülkiyetin tanımı, yönetimi ve sona erdirilmesi
TMK m. 701-703: Elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesi ve paylaşım
TMK m. 640: Mirasın paylaşımı ve miras ortaklığının sona erdirilmesi

Bu maddeler, ortak mülkiyetin nasıl kurulacağını, sürdürüleceğini ve sona erdirileceğini düzenler.

2.2 İcra ve İflas Kanunu

İİK m. 114-126: Taşınmazların açık artırma yoluyla satışı
İİK m. 128: Satıştan elde edilen gelirin paydaşlara dağıtımı

İzale-i şüyu davalarında, mahkeme satış kararı verdiğinde bu satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir.

3. Ortak Mülkiyet Türleri

3.1 Paylı Mülkiyet (TMK m. 688)

Her paydaşın belirli bir oranla mülkiyet hakkına sahip olduğu durumdur. Paydaşlar kendi payları üzerinde tasarruf edebilir.

3.2 Elbirliği Mülkiyeti (TMK m. 701)

Paylar belirli değildir. Miras ortaklığı gibi durumlarda ortaya çıkar. Paydaşlar birlikte hareket etmek zorundadır.

4. İzale-i Şüyu Davasının Amacı

Bu dava ile ortak mülkiyet sona erdirilir. Amaç, mülkiyetin bireyselleştirilmesi ve tarafların haklarının netleştirilmesidir. Bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlar için satış yoluyla çözüm sağlanır.

5. Dava Açma Koşulları

Davacı, taşınmazda pay sahibi olmalıdır (TMK m. 688).
Elbirliği mülkiyette tüm mirasçılar birlikte dava açmalıdır (TMK m. 640).
Paydaş olmayan kişiler bu davayı açamaz.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4)
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 6)

7. Dava Süreci

7.1 Dava Dilekçesi

Dilekçede aşağıdaki unsurlar yer almalıdır:

Davacı ve davalı bilgileri
Taşınmazın tapu bilgileri
Ortaklığın giderilmesi talebi
Bölünme mümkünse bölünme, değilse satış talebi

7.2 Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, taşınmazın bölünebilir olup olmadığını tespit için bilirkişi görevlendirir. Bölünme mümkünse paylaştırma yapılır, değilse satış kararı verilir.

7.3 Satış Süreci

Mahkeme satış kararı verir.
Satış, Sulh Hukuk Mahkemeleri Satış Müdürlüğü tarafından açık artırma ile yapılır (İİK m. 114-126).
Elde edilen gelir, pay oranlarına göre dağıtılır (İİK m. 128).

8. Satışa Engel Durumlar

8.1 Ortaklığın Devam Ettirilmesi Yükümlülüğü

TMK m. 643: Mirasın açıldığı tarihte cenin varsa paylaşım doğuma kadar ertelenir.
Kamu yararı veya özel sözleşmeler nedeniyle paylaşım ertelenebilir.

9. Dava Sonuçları

Ortaklık sona erer.
Paydaşlar bireysel mülkiyet hakkı kazanır.
Satıştan elde edilen gelir paylaştırılır.

10. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu kayıtlarının doğru incelenmesi
Pay oranlarının netleştirilmesi
Bölünme mümkünse teknik raporla ispatlanması
Satış sürecinin şeffaf yürütülmesi

11. Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlarda İzale-i Şüyu

Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda genellikle elbirliği mülkiyet söz konusudur. Bu durumda paylar belirli değildir ve mirasçılar taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir.

11.1 Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Dönüşümü

TMK m. 640: Mirasın paylaşımı yapılmadıkça mirasçılar elbirliğiyle mülkiyet sahibi sayılır.
Mirasçılar, paylaşım yapılmadan taşınmaz üzerinde bireysel tasarrufta bulunamaz.
İzale-i şüyu davası açılmadan önce elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir.

11.2 Dava Açma Yetkisi

Elbirliği mülkiyette tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
Paylı mülkiyete geçildikten sonra her paydaş tek başına dava açabilir.

11.3 Bölünme ve Satış Alternatifleri

Taşınmazın bölünebilirliği teknik bilirkişi raporuyla belirlenir.
Bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilir (İİK m. 114 vd.).

12. Boşanma Sonrası Ortak Mülkiyetin Giderilmesi

Boşanma sonrası eşler arasında edinilmiş mallar üzerinde ortaklık oluşabilir. Bu durumda izale-i şüyu davası, mal paylaşımı sürecinin bir parçası olarak gündeme gelir.

12.1 Mal Rejimi ve Ortaklık

TMK m. 218-241: Edinilmiş mallara katılma rejimi
Eşler, evlilik süresince edinilen mallarda ortak hakka sahiptir.
Boşanma sonrası bu ortaklık sona erdirilmelidir.

12.2 Dava Açma Koşulları

Ortaklık sona erdirilmeden bireysel tasarruf mümkün değildir.
İzale-i şüyu davası ile taşınmaz bölünebilir ya da satılabilir.

13. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

13.1 Tapu Kayıtlarında Belirsizlik

Tapuda pay oranlarının net olmaması dava sürecini uzatabilir.
Elbirliği mülkiyetin paylıya dönüşümü için tapu müdürlüğüne başvuru gerekebilir.

13.2 Bilirkişi Raporlarının Çelişkili Olması

Bölünebilirlik konusunda farklı teknik görüşler çıkabilir.
Mahkeme, birden fazla bilirkişi raporu alabilir.

13.3 Satış Sürecinde Şeffaflık

Açık artırma süreci Sulh Hukuk Mahkemeleri Satış Müdürlüğü tarafından yürütülür.
İlan, keşif ve satış işlemleri İİK hükümlerine uygun olmalıdır.

14. Dijital Delil ve Tapu Entegrasyonu

Kenan Uysal Hukuk Ofisi’nin dijital hukuk vizyonuna uygun olarak, izale-i şüyu davalarında dijital delil ve entegrasyon süreçleri büyük önem taşır.

14.1 Tapu Bilgilerinin Doğrulanması

Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden taşınmaz bilgileri doğrulanabilir.
Pay oranları, malik bilgileri ve taşınmazın niteliği dijital olarak incelenebilir.

14.2 Dijital Delil Zinciri

Ortaklar arası yazışmalar, anlaşmazlıklar ve satış teklifleri dijital delil olarak sunulabilir.
HMK m. 199: Elektronik belgelerin delil niteliği

14.3 WhatsApp ve E-posta Yazışmaları

Taraflar arasında yapılan yazışmalar, ortaklığın sona erdirilmesi yönündeki iradeyi gösterebilir.
Bu belgeler, mahkemeye delil olarak sunulabilir.

15. Kullanıcı Deneyimi Odaklı Hukuki Rehberlik

Kenan Uysal Hukuk Ofisi, izale-i şüyu davalarında yalnızca hukuki değil, aynı zamanda kullanıcı deneyimi odaklı bir yaklaşım benimser.

15.1 Süreç Takibi

Dava süreci, dijital platformlar üzerinden adım adım takip edilebilir.
Müvekkiller, WhatsApp entegrasyonu ile anlık bilgilendirme alabilir.

15.2 Harita ve İletişim Kolaylığı

Ofis adresleri Google Haritalar üzerinden erişilebilir.
İletişim için telefon, e-posta ve WhatsApp entegrasyonu aktiftir.

16. Kamu Yararı ve Ortaklığın Giderilmesine Sınırlamalar

Bazı taşınmazlar kamu yararı nedeniyle izale-i şüyu davasına konu edilemeyebilir veya dava süreci sınırlanabilir.

16.1 Kamu Hizmetine Tahsisli Taşınmazlar

TMK m. 683: Malik, mülkiyet hakkını kamu düzenine aykırı şekilde kullanamaz.
Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, hizmetin aksamasına neden oluyorsa mahkeme satışa karar vermeyebilir.

16.2 Kültürel Varlıklar ve Koruma Alanları

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescilli taşınmazlar, özel koruma hükümlerine tabidir.
Bu tür taşınmazlarda bölünme veya satış, koruma kurullarının iznine bağlı olabilir.

17. Hisseli Tarım Arazilerinde İzale-i Şüyu

Tarım arazilerinin parçalanması, tarımsal verimliliği olumsuz etkilediğinden özel düzenlemelere tabidir.

17.1 Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu

5403 sayılı Kanun m. 8/Ç: Yeter gelirli tarım arazilerinin miras yoluyla devri bir yıl içinde yapılmalıdır.
Devir gerçekleşmezse, Tarım ve Orman Bakanlığı dava açabilir.

17.2 Satışa Sınırlama

Tarım arazilerinin bölünmesi yerine, tek bir mirasçıya devri teşvik edilir.
Satış kararı verilse bile, alıcının tarımsal üretim yapma yeterliliği aranabilir.

18. Yapı Kayıt Belgeli Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Yapı kayıt belgesi alınmış taşınmazlar, imar mevzuatına aykırı olsa da mülkiyet hakkı tanır.

18.1 3194 Sayılı İmar Kanunu Geçici 16. Madde

Yapı kayıt belgesi, maliklere geçici kullanım hakkı tanır.
Bu taşınmazlar da izale-i şüyu davasına konu olabilir, ancak tapu işlemleri yapı kayıt belgesiyle uyumlu yürütülmelidir.

18.2 Satış Sonrası Tapu İşlemleri

Satış sonrası tapu devri, yapı kayıt belgesiyle uyumlu şekilde yapılır.
Yeni malik, yapı kayıt belgesini kendi adına yenilemelidir.

19. Geçici Hukuki Tedbirler

İzale-i şuyu davası süresince tarafların haklarını korumak amacıyla geçici hukuki tedbirler alınabilir.

19.1 HMK m. 389-399: İhtiyati Tedbir

Taşınmazın satışı, devri veya üzerinde tasarruf engellenebilir.
Mahkeme, davanın sonucunu güvence altına almak için tedbir kararı verebilir.

19.2 Tapuya Şerh Verilmesi

Dava açıldığında tapuya “ortaklığın giderilmesi davası” şerhi düşülür.
Bu şerh, üçüncü kişilerin taşınmazı devralmasını engelleyebilir.

20. Dava Sonunda Tapu İşlemleri

Dava sonucunda taşınmaz bölünür veya satılırsa tapu işlemleri aşağıdaki şekilde yürütülür:

20.1 Bölünme Halinde

Her paydaş adına ayrı tapu kaydı oluşturulur.
Tapu Müdürlüğü, bilirkişi raporuna göre yeni parselasyon yapar.

20.2 Satış Halinde

Açık artırma sonucu en yüksek bedeli veren kişi adına tapu devri yapılır.
Satış bedeli, İcra Müdürlüğü tarafından paydaşlara dağıtılır (İİK m. 128).

Kenan Uysal Hukuk Ofisi olarak izale-i şüyu davalarında yalnızca hukuki temsil değil, aynı zamanda dijital kolaylık ve kullanıcı deneyimi sunuyoruz:

📞 İletişim ve Randevu

İdare hukuku alanında karşılaştığınız her türlü işlem ve uyuşmazlıkta yanınızdayız. Hızlı, güvenilir ve profesyonel destek için bizimle iletişime geçin:

🏢 Ofislerimiz

Kadıköy Fortis Sinanlı Ofisi
📍 Adres: Fortis Sinanlı, Kadıköy/İstanbul
📌 Google Harita ile Yol Tarifi Alın
📞 Telefon: +90 212 224 57 00
💬 WhatsApp: Buradan hızlıca yazın
📧 E-posta: info@kenanuysal.av.tr

Mecidiyeköy Ofisi
📍 Adres: Mecidiyeköy Merkez, Şişli/İstanbul
📌 Google Harita ile Yol Tarifi Alın
📞 Telefon: +90 212 224 57 00
💬 WhatsApp: Hemen ulaşın
📧 E-posta:info@kenanuysal.av.tr

💻 Online Danışmanlık

Zaman kaybetmeden hukuki danışmanlık almak için WhatsApp üzerinden doğrudan iletişime geçebilirsiniz.

🕒 Yanıt süresi: Hafta içi 09:00 – 18:00 arasında genellikle 30 dakika içinde dönüş sağlanır.